Nel precedente articolo del nostro blog, riguardante i documenti richiesti per la vendita del vostro immobile, abbiamo parlato dell’atto di provenienza invitandovi a restare collegati per scoprire di più sulla restante documentazione necessaria (se non lo avete ancora correte a dargli un’occhiata!).
Siccome ci piace mantenere le promesse, ecco a voi la presentazione della seconda tipologia di documentazione richiesta: I TITOLI ABILITATIVI.
Promessa mantenuta! ?
Dunque, ricapitoliamo: l’atto di provenienza e i titoli abilitativi sono i documenti più importanti da reperire quando si decide di mettere in vendita il proprio immobile.
Ma a cosa servono i titoli abilitativi?
I titoli abilitativi servono a verificare la regolarità urbanistica della costruzione. Sono delle pratiche amministrative che consentono l’esecuzione di lavori di costruzione, modifica e manutenzione di un edificio o di parte di esso.
E quali sono i titoli abilitativi?
I titoli abilitativi, con cui può essere autorizzato un edificio, sono variati negli anni quindi dovreste reperirli basandovi sull’anno in cui è stato edificato e/o ristrutturato il vostro immobile.
Ecco quindi un riepilogo temporale che faciliterà la vostra ricerca:
1. Licenza Edilizia: introdotta con la “legge 1150”, dal 1942.
2. Concessione Edilizia Onerosa: introdotta, in sostituzione della Licenza Edilizia, con la “legge 10”, dal 1977.
3. Permesso di Costruire: introdotto con il T.U DPR 380/01, dal 2003.
4. Se il vostro immobile è stato edificato e/o ristrutturato prima del 1942, verrà considerata come legittimità urbanistica la planimetria catastale.
I condoni edilizi, che consentono di sanare eventuali abusi, sono stati tre: il primo nel 1985, il secondo nel 1994, ed il terzo nel 2003. Tutti e tre hanno concorso a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio solo nei casi in cui sia stata rilasciata dal proprio comune la Concessione in Sanatoria.
Controllate quindi di averla ritirata, in quanto spesso capita di scoprire di non aver portato a termine l’iter previsto per il ritiro!
Al fine di sveltire ed alleggerire la burocrazia sono state apportate importanti modifiche in ambito edilizio, tra le quali compare il Decreto Sblocca Italia che ha incentivato ed ampliato le tipologie di interventi rientranti nell’Attività dell’Edilizia Libera (AEL), ovvero realizzabili senza il bisogno di alcun titolo abilitativo.
Attività edilizia libera (AEL):
Le azioni che vengono comunemente indicate con la dicitura “AEL” comprendono tutti gli interventi di manutenzione che, nel rispetto delle norme e della sicurezza, non necessitano di titoli abilitativi veri e propri. In sostanza ci si riferisce ad interventi di piccola entità come, ad esempio, la tinteggiatura degli interni, la sostituzione dei sanitari, la riparazione degli impianti, gli interventi effettuati con il fine di rimuovere le barriere architettoniche, e tutte le tipologie di lavoro che possono essere eseguite senza modificare l’immagine esterna dell’edificio.
A proposito della recente semplificazione dei passaggi burocratici, ecco a voi l’elenco dei più recenti titoli abilitativi associati a specifiche tipologie di interventi che necessitano solo dell’invio di una comunicazione all’amministrazione comunale:
- Il CIL – Comunicazione di inizio lavori, comprende semplici modifiche quali: pavimentazione esterna, pannelli solari o fotovoltaici, aree di sosta, eccetera.
- La CILA – Comunicazione di inizio lavori asseverata, riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria, quali per esempio: la realizzazione di pareti divisorie, la creazione di nuovi servizi igienici, il rifacimento di fognature private, eccetera. Questi interventi non devono, tuttavia, intaccare le parti strutturali dell’edificio, il suo volume, o la sua destinazione d’uso; e richiedono l’intervento di un tecnico specializzato che sviluppi un progetto ed asseveri la conformità dei lavori.
- La SCIA – Segnalazione certificata di inizio attività, è un titolo abilitativo utilizzato per lavori di: manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro conservativo, eccetera. Con tale titolo abilitativo il privato cittadino autocertifica, sotto la sua responsabilità e con l’ausilio del tecnico incaricato, l’esistenza dei presupposti necessari per la realizzazione dei lavori. Conseguentemente risulta possibile iniziare i lavori nello stesso giorno in cui si presenta la domanda ed il Comune, dal canto suo, ha 60 giorni per compiere verifiche e, in caso di irregolarità, interrompere i lavori.
- La DIA – Denuncia di inizio attività, riguarda le opere in cui non rientrano né il Permesso di Costruire, né l’Attività Edilizia Libera. Tale pratica, viene richiesta per gli interventi di ristrutturazione edilizia che modificano in tutto, o in parte, un edificio, come ad esempio: il numero di unità immobiliari, la volumetria, la sagoma, la destinazione d’uso, eccetera. La pratica deve essere accompagnata dall’asseverazione di un tecnico che attesti la conformità ed il possesso dei requisiti, dall’elaborato del progetto prima e dopo l’intervento, e da tutta la documentazione richiesta dal Comune di riferimento. Trascorsi 30 giorni dalla presentazione della pratica, è possibile cominciare i lavori anche se non viene data comunicazione alcuna da parte del Comune.
- Il PDC – Permesso di Costruire: è una pratica che sostituisce la vecchia concessione edilizia, infatti, deve essere presentata esclusivamente quando bisogna effettuare degli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica, che modificano la volumetria complessiva degli edifici. La richiesta del PDC deve essere presentata allo Sportello unico per l’edilizia (SUAPE) e ad essa vanno allegati un progetto dettagliato comprendente elaborati grafici ed un’attestazione, realizzata dal tecnico, della presenza di tutti i requisiti. Questi ultimi dovranno essere verificati dall’amministrazione comunale che, in seguito, dovrà indicare un responsabile che valuti il progetto e, infine, rilasciare il permesso.
Dove si possono reperire i titoli abilitativi?
Se, dopo un’attenta ricerca ? tra le mura domestiche, vi rendete conto che non siete in possesso di questi documenti potete provare a:
1. Contattare il vecchio proprietario che vi ha venduto l’immobile, oppure il costruttore che ha provveduto a costruire l’edificio.
2. Chiedere una mano al professionista di vostra fiducia, che magari ha svolto per voi alcune pratiche relative all’immobile.
3. Accedere agli atti presso il Comune di competenza. Potrete così richiedere tutti i documenti relativi al vostro bene. Dovrete solo compilare un modulo con le indicazioni dell’immobile, quindi tenere sotto mano l’atto di provenienza, e poi inoltrarlo tramite posta certificata (se ne avete una, in caso contrario dovrete protocollare la richiesta a mano). Dopodiché non vi resta che aspettare la risposta del comune.
Una volta che finalmente entrate in possesso di tutti i documenti non vi rimane che confrontarli con lo stato di fatto dell’immobile.
A tal proposito… Attenzione ai dettagli che possono sfuggire! È sempre meglio chiedere una misurazione e un sopralluogo da parte di un tecnico per avere la certezza della congruità tra progetto approvato e stato di fatto.
Ricordate di non firmare MAI una scrittura privata se prima non avete tutti i titoli abilitativi a vostra disposizione, siete voi venditori a dichiarare e a garantire la regolarità del bene!
Ci raccomandiamo con voi proprio perché spesso capita che alcuni sfortunati, e talvolta sprovveduti, si ritrovino a dover restituire somme di denaro incassate a causa di irregolarità scoperte successivamente ad accordi scritti!
Ci auguriamo di avervi fornito dei parametri e delle nozioni semplici che possano aiutarvi a compiere i giusti passi.
Contattateci per una consulenza e saremo felici di darvi il nostro supporto sia nella vendita del vostro immobile che nel reperimento di tutta la documentazione, compreso il sopralluogo per la verifica della conformità.
Ora starete sicuramente pensando:
“Beh finalmente posso stare tranquillo! Mi basterà reperire l’atto di provenienza ed I titoli abilitativi per la vendita del mio immobile!”
Ma… purtroppo, o per fortuna, non è proprio così. Manca ancora qualcosa: la ➡️ conformità catastale
Ed ora è giunto il momento di farvi una nuova promessa: ve ne parleremo nel prossimo articolo!
Quindi… restate collegati per saperne di più! ?
A presto.